http://fudousan.ipodnavi.jp/ 投資用マンション、不動産投資アパート等、不動産投資の準備に必要な情報をお届けします。 ja Copyright 2007 Mon, 13 Nov 2006 14:38:22 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 日本のバブル時代では、不動産を保有しているだけで値上がり益 （キャピタルゲイン）が期待できた時代がありました。 不動産が「将来生み出す収益（インカムゲイン）」をおもな基準 として不動産の評価が決まっていくのです。つまり不動産の価値 が、賃料収入を株式等の配当のように「利回り」を尺度として決 まっていくのです。「継続的に高収入が得られる」不動産に投資 を行えば、預貯金などに比べて高い利回りが期待できます。 この高い収益を生む不動産（収益不動産）への投資を行う ことなどによって大成功した人にベストセラーとなった 「金持ち父さん　貧乏父さん」の著者であるロバート・キヨサキ 氏がいます。ロバート・キヨサキ氏は、その著書の中で自分 のポケットにお金を入れてくれる「資産」と自分のポケットから お金をとっていく「負債」の違いを知ることが大切だとしていま す。その上で、お金持ちになるには「本当の資産」に投資する側 に回ることが重要だとし、当初、賃貸アパートなどの収益不動産 への投資を積極的に行いました。その成果は、著書にあるとおり です。また、将来の収入の見通しが不透明といえる今の日本のよ うな環境においては、「不労所得」が得られることは非常に魅力 的で収益不動産への投資は、積極的に行っていく姿勢が大切です。 すべては自分のためですから！ http://fudousan.ipodnavi.jp/2006/11/post_5.html http://fudousan.ipodnavi.jp/2006/11/post_5.html 0100　不動産投資のメリット、デメリット！ Mon, 13 Nov 2006 14:38:22 +0900 不動産投資をする場合、買主の知識不足は大きなリスクとなり損 失につながります。 不動産取引の場合、良い取引パートナーと出会えるとは限りませ ん。 不動産投資で失敗するのは不動産に原因があるのではなく、その 取引パートナーに問題が場合が多いのです。 中古投資物件を処理する悪徳ノウハウを持ってすれば、不人気物 件でも販売時期に一時期的に満室にしたり、家賃を高めに設定し たりすることも可能なのです。高利回りで売ってしまえばそれま で、というケースもあります。 悪徳業者かどうかを見分ける選択基準のひとつとして、長期の家 賃保証をしている業者かどうか気をつけてみて下さいましょう。 悪徳業者に限って『保証なんて必要ありません。この物件なら大 丈夫です。保証手数料がもったいないですよ。』等と言ってきま すが、本当に大丈夫なら手数料サービスで保証すれば良い、とい うことになります。 これらは不動産投資のシステムに問題があるわけではありません、 買主の知識不足による損失です。不動産投資の場合、購入後の管 理運用能力が非常に重要でありますので、良い取引パートナーを 選ぶ事が「賢い不動産投資」をするコツなのです！ http://fudousan.ipodnavi.jp/2006/10/post_4.html http://fudousan.ipodnavi.jp/2006/10/post_4.html 0000　不動産投資の基礎 Wed, 25 Oct 2006 19:51:43 +0900 収益不動産とは毎月一定の賃料収入のある不動産物件のことで 土地、駐車場、アパート、マンション、テナントビル、事務所、 店舗、倉庫等の賃貸することによって収益をあげる不動産物件 （収益不動産）の事を言います。 不動産といえば資金がないと出来ないと思われるかもしれません が、数百万円から購入できる収益不動産もあります。 頭金と計画的なローンを組んで取り組めば、定期預金でお金を眠 らせているより確実に長期で定期的な私的年金として資産を増や す事を期待できます。 また収益不動産をポートフォリオの一つに 将来の資産形成を考 える上では、先に述べた収益不動産はもちろんのこと、株式や債 券、それらを投資の対象にしている投資信託などが選択肢となり えます。 このような投資商品を選ぶときは、その投資商品の持ついろいろ なリスクを事前に知っておくことが大切です。 資産形成においては、このリスクと上手に付き合うことが大切な ポイントになります。収益不動産、株式、債券･･･それぞれ値動 きは異なります。この値動きの異なる投資商品をバランス良く組 み合わせることで「リスクを低く抑えながら高い収益を上げるこ と」（＝分散投資の効果）が期待できます。「収益不動産」を ポートフォリオに組み込むことは、資産形成において有効な手段 の一つといえるでしょう。 http://fudousan.ipodnavi.jp/2006/10/post_3.html http://fudousan.ipodnavi.jp/2006/10/post_3.html 0400　収益不動産 収益不動産 Mon, 23 Oct 2006 23:36:51 +0900 不動産投資をしたい！ けど賃貸の入居者とのトラブルや建物の故障、苦情などに頭を悩 ましたくない！という方には、土地投資がお勧めです！！ ▼土地投資のための、土地購入時の注意点！ 今回は土地を投資にと言う方のために、土地購入をする時の注意 点を考えて見ましょう！ 土地投資は、長い年月を必要とします。５年や１０年では、なか なか結果が出ないので２０年、３０年先の楽しみとして考えると 良いでしょう。固定資産税など、毎年掛かる経費は、しっかり考 えに入れて、あなたの子供が大人になった時に財産となるような ものが良いと思います。 少しづつ貯金をするより、ずっと大きな財産になることもありま すから、大きな財産にするにはどのような土地を選べば良いの か？その為の計画が必要になってきます。 ▼土地購入時のヒント！ 少しでも可能性のある土地に投資をしたいものですが、可能性あ げるためには、市役所、役場などに行ってみることです。 市役所、役場などには、その地域の長期計画があったりします。 道路計画などは、３０年以上先の予定だったり・・・それでも、 「ここは将来性がありますよ」などと根拠も無く売り込む不動産 業者よりは可能性は高いと思います。不動産業者のアドバイスが あっても、その将来性の有無は、ご自身で確認するようにしまし ょう！ そのような土地は、誰もが手放したくないのが普通ですから！ 不動産業者からの良い話には要注意です！！ http://fudousan.ipodnavi.jp/2006/10/post_2.html http://fudousan.ipodnavi.jp/2006/10/post_2.html 0300　土地投資のススメ！ Thu, 19 Oct 2006 19:19:09 +0900 不動産投資を行う上ではぜひとも知っておきたい、 不動産のメリットとデメリット! 【不動産投資～４つのデメリット】 ①「空室率と家賃滞納者のリスク！」 ②「金利の上昇リスク！」 ③「多額の負債リスク！」 ④「自然災害のリスク！」 不動産投資はメリットのみではなく、当然、デメリットも存在し ます！ 投資を考えた場合、デメリットに関する対処を知っておかないと 万が一の時の対応ができませんのでメリットよりむしろデメリッ トの部分が重要になってきます！ ▼不動産投資のデメリット1つ目は、 「空室率と家賃滞納者のリスク！」です。 立派な不動産を所有していても、きっちりと賃料を支払ってくれ る入居者がいなければ、不動産投資として成立しません。 入居者は場合によっては簡単に見つからない場合もあるのです。 さらに、入居者がいる場合でも、賃料を滞納すれば、入居者がい ないのと同じです。 入居者がいない場合や入居者が賃料を滞納している場合でも、借 入金の返済などの必要経費は入居者がいる場合と同じようにかか りますので、収益性や現金収入（キャッシュフロー）は悪くなっ てしまいます。 ▼不動産投資のデメリット2つ目は、 「金利の上昇リスク！」です。 金利の上昇はメリットではないか？という声も聞こえそうですが、 現物不動産投資の場合、効率的な運用を行う（≒運用利回りを高 める）ために、借入金を併用することが一般的です。 そして、借入金の適用金利は、金利水準とともに変動しますので、 金利が上昇すると、その分支払利息も増加します。つまり、収益 性が悪くなるのです。 なお、一般的に不動産の賃料はインフレ時には物価の上昇に応じ て上がる傾向にあり、金利が上昇したからといってすぐに賃料水 準が上昇するわけではありません。 賃料は、物価上昇の後追いの形で上昇していくのが一般的です。 ▼不動産投資のデメリット3つ目は、 「多額の負債リスク！」です。 上記でもお話しましたように、多くの現物不動産投資は、自己資 金だけで行われることは稀で、多くの投資家は借入金との併用に より行います。ですから、万が一、その投資に失敗した場合、 多額の負債を抱え込むことになります。 さらに、追い討ちをかけるかのように、現物不動産はもともと流 動性が悪く、特に採算性の悪い物件は、市場とのギャップが大き く、買い手もなかなか見つかりません。 そして、やっとの思いで買い手が見つかった場合でも安く買い叩 かれてしまうわけです。 また、一旦運用をスタートさせると、途中で用途変更する（事務 所→マンション）といったことは、法律などの規制でできなかっ たり、リフォームなどに多額の資金を必要とすることから、採算 が合うかどうかも問題となってきます。 現実的には非常に厳しいものがあります。 ▼不動産投資のデメリット4つ目は、 「自然災害のリスク！」です。 最近は、建物の耐震性も強化されていますが、万が一、建物が大 地震や台風などにより建物が倒壊した場合や、それに近い被害を 被ってしまうと、今後、計画していた収益が得られない可能性が あります。 さらに、最近は、土地の土壌汚染の問題や、建物については、ア スベスト問題やシックハウス症候群などといった問題もあります。 もし、そのような人的被害の可能性がある物件であった場合、周 囲から厳しい目が向けられてしまいます。 不動産投資のメリットとデメリットについてお話ししましたが、 不動産投資を行う場合、メリットとデメリットを理解し、その対 処法も充分検討するようにしていきましょう！ ▼対処法を身につけることであなたの家賃収入も安定してくるの 　で頑張りましょう。 http://fudousan.ipodnavi.jp/2006/10/post_1.html http://fudousan.ipodnavi.jp/2006/10/post_1.html 0200　不動産投資のデメリット！ Tue, 17 Oct 2006 14:30:13 +0900 不動産投資を行う上ではぜひとも知っておきたい、不動産のメリッ トとデメリット! 【不動産投資～４つのメリット】 不動産投資を行う上で、ぜひ知っておきたい４つのメリットです。 ①「安定した不動産の賃料収入がある！」 ②「不動産はインフレに強い！」 ③「不動産は節税効果がある！」 ④「不動産はペイオフ対策になる！」 ▼不動産投資のメリット1つ目は、「安定した不動産の賃料収入 がある！」ということです。 不動産の賃料収入は、短期の間に賃料が大幅に変動することは稀で す。そして、マンションを借りている借主の方は、家主さんに対し、 毎月、家賃を支払いますが、逆に家主さん側から見ると、毎月、安 定かつ定期的に一定の収入が入ってくるといった見方ができるので す。この「安定した不動産の賃料収入がある！」という点は長期的 な視点で投資を考えた場合、非常に魅力的です！！ ▼不動産投資のメリットの2つ目は、「不動産はインフレに強い」 ということです。 一般的に不動産の賃料はインフレ時には物価の上昇に応じて上がる 傾向にあると言われています。 また、土地の価格も、物価水準に応じて上昇してく傾向にあると言 えます。長期的な視点で投資を行う場合、収益性とともに、インフ レによる目減りを如何に防ぐかといったことも重要なポイントとな りますので、インフレに負けない投資手法（インフレヘッジ）とし て非常に有効であるといえます。 ▼不動産投資のメリット3つ目は、「不動産は節税効果がある」と いうことです。 不動産投資を行うことにより節税できるのは、所得税、住民税、相 続税です。 不動産投資で得られる収入は不動産所得として、毎月もらうお給料 や年に数回支払われるボーナス（給与所得）とは別に申告します。 この時、不動産所得の必要経費として減価償却費を計上することが できます。これは、実際の支出を伴わない必要経費となっています ので、実際の現金収益と税金計算上の収益はこの減価償却費の分だ け差額が生じることになります。つまり、手元に残る資金が多くな るのです。 ▼不動産投資のメリット4つ目は、「ペイオフ対策になる」 ということです。 2005年4月から、ペイオフが全面解禁となり、それまで安全であっ た預金が必ずしも安全であるとは言い切れなくなってしまいました。 現物不動産投資は、株式投資、債券投資などと違い、自然災害とい った特殊要因以外では実物そのものがなくなってしまう（価値が０ になってしまう）といったことはないことから、比較的、安全な資 産であると言えます。 http://fudousan.ipodnavi.jp/2006/10/post.html http://fudousan.ipodnavi.jp/2006/10/post.html 0100　不動産投資のメリット、デメリット！ Sun, 15 Oct 2006 23:14:13 +0900